Dans un arrêt du 7 mai 2026 (RG n°25-13675), la Cour de Cassation a rappelé que la réception amiable de l’immeuble par le maître d’ouvrage ne suppose pas que maison soit habitable à la date de la réception.
La question qui se posait en l’espèce était l’indemnisation du préjudice de jouissance allégué par le maître d’ouvrage, qui avait réceptionné avec réserves la maison sans toutefois que celle-ci ne soit habitable.
Le maître d’ouvrage avait en effet, réceptionné l’immeuble avec réserves le 3 juin 2020.
A cette date, la maison n’était pas habitable pour les motifs suivants :
« Pas de carrelage au sol qui est donc en ragréage sur la chambre du rez de chaussée ; Pas de carrelage dans les 2 douches et 2 lavabos, salles de bains : impossible de se laver ; Pas de parquet au sol des chambres ; Pas de peinture dans toute l’habitation sur les 2 niveaux sur les plafonds et murs non ratissés ni poncés et portes et escalier ; Pas de chape au sol du garage ; Pas de drainage et station de relevage des eaux ; Pas d’évacuation des fouilles et remise en forme du sol et de la boue partout ; Plusieurs prises de courant non opérationnelles (l’électricien de DDN a dû venir) ; Des fissures sur les murs, le plâtrier de DDN a dû intervenir ; Les WC étaient bouchés au rez-de-chaussée ; Le tuyau d’évacuation de l’évier de cuisine sortait à 65 cm du sol ».
Au visa de l’article 1792-6 du Code civil et dans la droite ligne de sa jurisprudence, la Cour de Cassation a jugé que la réception amiable par le maître de l’ouvrage d’un immeuble d’habitation n’est pas soumise à la constatation que cet immeuble soit habitable.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2026, 25-13.675 :
« Vu l’article 1792-6 du code civil et l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :
Selon ce texte, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
Pour rejeter la demande des maîtres de l’ouvrage au titre de leur préjudice de jouissance, l’arrêt retient que la réception suppose un état d’habitabilité et qu’ils n’expliquent pas en quoi le logement n’était pas habitable à cette date.
En statuant ainsi, alors que la réception amiable par le maître de l’ouvrage d’un immeuble d’habitation n’est pas soumise à la constatation que cet immeuble soit habitable et que les maîtres de l’ouvrage invoquaient, dans leurs conclusions, les désordres et absence d’ouvrages affectant leur maison à la date de la réception, au titre desquels étaient notamment évoqués l’absence de carrelage au sol de la chambre du rez-de chaussée et dans la salle de bains, l’absence de parquet dans les chambres et l’impossibilité de se laver, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte et le principe susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt qui rejette la demande des maîtres de l’ouvrage au titre du préjudice de jouissance entraîne la cassation du chef de dispositif qui, après avoir fixé le compte entre les parties, condamne le constructeur à payer aux maîtres de l’ouvrage la somme de 58 935,12 euros, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Elle n’emporte pas, en revanche, celle des chefs de dispositif fixant les sommes dues par le constructeur au titre des réserves non levées, des frais avancés par les maîtres de l’ouvrage, des travaux non chiffrés, de l’étude du sol et des fondations spéciales, des pénalités de retard, et de la somme due par les maîtres de l’ouvrage au titre du solde de marché de travaux ni les chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, justifiés par d’autres motifs de l’arrêt, non remis en cause. »
