Dans un arrêt du 4 juin 2026 (RG n°24-16993), la Cour de Cassation s’est prononcée sur la question suivante : le bailleur peut-il donner congé à son locataire pour exécuter des travaux en vue de remédier à l’indécence du logement ?
En l’espèce une SCI avait donné à bail un studio, d’une surface habitable inférieure à 9 m2, à un locataire.
Dans un jugement définitif, il a été jugé que le local loué, dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 m², était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation.
Au vu de cette décision de justice, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, avec un préavis de six mois, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l’existence d’impayés de loyers.
Il sera rappelé que l’article 15 I – de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
«Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »
Postérieurement à l’expiration du délai de préavis, la bailleresse a assigné le locataire en validation de ce congé, expulsion et condamnation en paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.
La Cour de Cassation a retenu que la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement, dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail, ne constituait pas un motif légitime et sérieux de congé.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juin 2026, 24-16.993, Publié au bulletin :
« Réponse de la Cour
Vu les articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
Selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
Selon le troisième, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Selon le deuxième, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.
Selon le dernier, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.
Pour valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la bailleresse et ordonner l’expulsion du locataire, l’arrêt retient que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil, que le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis, la bailleresse justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d’effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m².
En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt validant le congé et ordonnant l’expulsion du locataire entraîne la cassation des chefs de dispositif le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter du 25 novembre 2019 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ainsi que d’une somme totale de 11 300 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au mois d’août 2023 qui s’y rattachent par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire. »
