Dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, un bailleur a délivré un congé à son locataire pour reprendre le logement pour l’habiter personnellement.
Avant l’expiration du délai de préavis, le bailleur est décédé.
Son héritier pouvait-il se prévaloir du congé donné par le bailleur pour reprendre le logement pour lui-même ?
Dans son arrêt du 16 avril 2026 (n°24-13191), la Cour de Cassation répond par la négative.
Elle considère en effet, que le décès du bailleur, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 avril 2026, 24-13.191, Publié au bulletin :
« Vu l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise.
Pour déclarer valide le congé, l’arrêt retient que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible qui peut être repris par l’héritier du bailleur, que le congé notifié le 1er mars 2018, régulier en la forme, est fondé sur un motif légitime et sérieux en sorte que le fils de la bailleresse est venu aux droits de sa mère sur ce congé, ce dernier ayant, au surplus, fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement postérieurement au décès de la bailleresse.
En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la bénéficiaire de la reprise désignée dans le congé était décédée avant la date d’effet de ce congé, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
