Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de Cassation a jugé que le congé notifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail commercial à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 janvier 2024, 22-20.872, Publié au bulletin :
« Vu les articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce :
Il résulte de ces textes qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
La Cour de cassation retient qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. 1973, III, n° 164 ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-16.701, Bull. 1996, III, n° 138).
Il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
Pour rejeter la demande des locataires en paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt relève, d’abord, que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l’offre de renouvellement, portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur, ne pouvaient s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement. Il énonce, ensuite, que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.
En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Rappel des dispositions visées dans l’arrêt :
Article 1103 du Code civil :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Article L145-8 du Code de commerce :
« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. »
Article L145-9 du Code de commerce :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Consulter les décisions citées dans l’arrêt
Arrêt Cour de Cassation Chambre civile 3, du 6 mars 1973, 71-14.747, Publié au bulletin
Arrêt Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 juin 1996, 94-16.701, Publié au bulletin
