Dans un arrêt du 4 avril 2024, la Cour de Cassation a fait prévaloir le principe de la réparation intégrale sur celui de proportionnalité concernant la non-conformité d’une construction, dont la hauteur du faitage dépassait de 70 cm, par rapport aux prescriptions du permis de construire.
Elle a ainsi confirmé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait ordonné la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire.
Il est important de souligner que dans cette affaire, la non-conformité de la hauteur de la construction causait un préjudice au voisin, en ce qu’elle le privait de la vue panoramique sur la côté et le littoral, limitait l’ensoleillement et la luminosité pour ce dernier.
Cet arrêt de la Cour de Cassation est donc rendu au visa de l’article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle (et non au visa de la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du Code civil), ce qui est un point d’importance.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 avril 2024, 22-21.132, Publié au bulletin :
« En application de l’article 1382, devenu 1240, du code civil et du principe de la réparation intégrale, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, de sorte que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit.
Il en résulte que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage.
La cour d’appel a exactement énoncé que la demande de démolition ne pouvait prospérer qu’à condition d’établir que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin.
En premier lieu, après avoir précisé que les résultats obtenus par l’expert judiciaire pour déterminer la hauteur du bâtiment avaient été corrigés à la baisse pour prendre en compte une marge d’erreur, elle a constaté que les hauteurs du faîtage et de l’égout en façade ouest excédaient celles prescrites par les permis de construire délivrés les 15 juin 2015 et 30 avril 2018.
En second lieu, elle a relevé que la construction réalisée par M. [K] privait sa voisine d’une grande partie de la vue panoramique sur la côte et le littoral ouest, limitait l’ensoleillement dont elle bénéficiait et réduisait la luminosité de l’une des pièces à vivre de sa maison.
Ayant ainsi caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d’un permis de construire, la cour d’appel a pu en déduire que la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée.
Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ; »
