La Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 19 octobre 2023, que le vendeur, qui a lui-même réalisé les travaux de construction à l’origine des désordres affectant le bien vendu, est réputé constructeur et est donc présumé avoir connaissance des vices affectant l’immeuble vendu.
Il ne peut dès lors pas se prévaloir de la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 octobre 2023, 22-15.536, Publié au bulletin :
« Vu l’article 1643 du code civil :
Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Pour l’application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, Bull. III, n° 47 ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, Bull. III, n° 24 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, Bull. III, n° 101).
Pour rejeter les demandes indemnitaires de l’acquéreur, l’arrêt retient qu’il ne rapporte pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente et que celle-ci est donc fondée à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
