S’agissant de performance énergétique, dans un arrêt du 23 octobre 2025, la Cour de Cassation a retenu que l’impropriété à destination permettant d’engager la responsabilité décennale des constructeurs, était caractérisée, lorsque les défauts d’isolation thermique constatés ne permettaient l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant (surconsommation énergétique).
Cet arrêt porte également sur la détermination du caractère certain du préjudice de perte de chance de ne pas acquérir le bien immobilier ou d’en négocier le prix à la baisse subi par les acquéreurs, compte tenu de la réfection complète de l’isolation thermique et de l’indemnisation des dommages immatériels consécutifs.
Cour de cassation , Troisième Chambre Civile, 23 octobre 2025 n°23-18.771 :
Sur la performance énergétique :
« Vu les articles 1792 du code civil et L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 :
Selon le premier de ces textes, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Selon le second, en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.
Pour condamner le vendeur, sur le fondement de la responsabilité décennale, l’arrêt retient que le défaut d’isolation, qui cause une gêne au quotidien, voire une perte de jouissance pour certaines pièces qui ne peuvent être occupées en période hivernale, entraîne des frais annuels d’énergie excessifs.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si les défauts d’isolation thermique constatés ne permettaient l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Sur le préjudice de perte de chance :
« Vu l’article 1240 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice :
Il résulte de ce texte et de ce principe que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.
Pour condamner le diagnostiqueur et son assureur à payer aux acquéreurs la somme de 21 500 euros en réparation de leur perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, l’arrêt retient que le préjudice subi par ces derniers en raison de la faute commise par le diagnostiqueur ne peut être réparé qu’au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d’en négocier le prix à la baisse.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si la perte d’une éventualité favorable pour les acquéreurs, qu’elle imputait au diagnostiqueur, était certaine, en l’état de la réfection complète de l’isolation thermique et de la réparation des dommages immatériels subséquents auxquelles elle venait de condamner le vendeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Consulter le texte de la décision
Remarque :
L’article L 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation a été abrogé par l’ordonnance du n° 2020-71 du 29 janvier 2020 et remplacé par l’article L123-2 du même code.
Le nouvel article L123-2 du Code de la construction et de l’habitation est entré en vigueur le 1er juillet 2021 et dispose :
« En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article 1792 du code civil, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. »
