Dans un arrêt du 5 mars 2025, la Chambre commerciale de la Cour de Cassation a rappelé que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile contractuelle ou extracontractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.
Le litige portait sur des pertes financières subis par une personne physique dans le cadre l’acquisition de biens immobiliers sur les conseils d’une société spécialisée en gestion de patrimoine. Les immeubles acquis n’avaient pas atteint la rentabilité économique projetée après défiscalisation.
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 5 mars 2025, 23-23.918, Publié au bulletin :
« Vu l’article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure et celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et l’article 2224 du code civil :
Il résulte de la combinaison de ces textes que, d’une part, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, sans que la durée totale puisse excéder celle de 10 ans prévue par le premier de ces textes dans sa version antérieure à la loi précitée et, d’autre part, que le délai de prescription de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.
Pour déclarer prescrite l’action en responsabilité engagée par M. [B], l’arrêt, après avoir relevé que les variables fondamentales des opérations d’optimisation fiscale en cause sont le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui, à la fois, conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition, retient que le point de départ se situe, s’agissant de la surévaluation des biens, à la date du contrat de vente, s’agissant de leur perte de valeur, au 21 mars 2007, date à laquelle M. [B] a souscrit une assurance couvrant le risque de perte financière à la revente et, s’agissant du risque de baisse de rentabilité locative, à la date de conclusion du premier contrat de location non conforme aux prévisions de progression du loyer pour chaque bien immobilier en litige.
En statuant ainsi, alors que le dommage invoqué consistant en des pertes financières, ne pouvait se réaliser avant la vente des biens immobiliers acquis, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
